Spór sądowy o mieszkanie w Ciechanowie z oznakami wilgoci i pleśni

Kilka tygodni temu Sąd Rejonowy w Ciechanowie zajmował się sprawą zawilgoconego mieszkania, które zostało sprzedane w jednym z ciechanowskich bloków. Nabywcy domagali się zwrotu kwoty aż 60 tys. zł. Uznali, że ujawnione po pewnym czasie wady w lokalu o tyle obniżyły jego wartość.

Nabywcy mieszkania jako podstawę swojego roszczenia wskazali art. 560 § 1 kodeksu cywilnego, argumentując, że lokal obarczony jest wadą powodującą niemożność korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Małżeństwo, które sprzedało mieszkanie za kwotę ponad 430 tys. zł wnosiło o oddalenie powództwa w całości. 

Decyzja o nabyciu lokalu poprzedzona była dwukrotnymi oględzinami. Ówcześni właściciele udostępnili również lokal do wyceny na potrzeby kredytu mieszkaniowego. Mieszkanie było umeblowane. Małżeństwo mieszkało w nim od 2014 roku. Kupiło mieszkanie na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim. Podczas oględzin żadne z małżonków, przyszłych nabywców, nie zauważyło oznak zawilgocenia..

Do transakcji doszło w lipcu 2022 roku. Wykonane 11 maja 2023 r. pomiary wilgotności potwierdziły stan wilgotny ścian wewnętrznych w strefie widocznego śladu zawilgocenia (sypialnia). Podczas oględzin 15 lutego 2024 r. widoczne były zawilgocenia w okolicy dolnego i górnego zewnętrznego narożnika w tym pomieszczeniu.

Badanie szczeliny dylatacyjnej pomiędzy budynkami wykonane kamerą inspekcyjną wykazało, że jest ona w zasadzie pustką powietrzną niewypełnioną żadnym materiałem termoizolacyjnym. Widoczne były natomiast próby prowizorycznych napraw – wstrzeliwania pianki montażowej od strony zewnętrznej elewacji. Badanie kamerą termowizyjną potwierdziło istnienie miejsc o słabszej termoizolacyjności w miejscach, w których stwierdzono zawilgocenie w pomieszczeniu sypialni różowej. Z miejsc tych zostały pobrane dwie próbki rozwijających się w lokalu pleśni.

Sąd ustalił, przede wszystkim na podstawie opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa, że w lokalu mieszkalnym jest wada w postaci wilgoci, pleśni i grzybów występująca sezonowo w jednym z pomieszczeń (sypialnia) na niewielkim obszarze. Przyczyną tego stanu rzeczy jest wada w projekcie budowlanym i w konstrukcji samego budynku jako całości. Została nieprawidłowo zaprojektowana przez projektanta szczelina dylatacyjna bez żadnego wypełnienia materiałem termoizolacyjnym i tak została wykonana przez wykonawcę jako pustka przestrzenna. Próba naprawy dokonana przez dewelopera przed 2016 r. nie przyniosła efektu. Uciążliwości odczuwalne są przed wszystkim w sezonie jesienno – zimowym; ich występowanie jest uzależnione od zewnętrznych warunków pogodowych.

Okoliczności te wskazują w sposób niebudzący wątpliwości, że wada istniała w chwili sprzedaży mieszkania, a jedynie z uwagi na sezonowy i ograniczony powierzchniowo charakter wady jej występowanie ujawniono później. Należy również podkreślić, że usunięcie wady lokalu wymaga wykonania prac przede wszystkim w obrębie części wspólnych budynków, ale również w lokalach mieszkalnych nie tylko tym,  ale też i kilku sąsiednich. Tylko tak wykonane prace pozwolą na usunięcie wady. Łączny ich koszt biegły wyliczył na ponad 29 tys. zł.

- Porównanie ceny metra kw. wynikającej z umowy sprzedaży z lipca 2022 r. a uwzględniającej obniżenie ceny zgodnie z żądaniem nabywców lokalu oznacza, że wartość 1 metra m. kw. powierzchni mieszkania uległaby obniżeniu o około 950 złotych z około 6750 zł do 5800 zł, w sytuacji gdy wada dotyczy tylko jednego pomieszczenia i może zostać wyeliminowana przez wykonanie prac naprawczych o wartości o połowę niższej niż roszczenie – uzasadnił sąd, odrzucając żądanie nabywców mieszkania.

Zwrócił też uwagę, że trudno byłoby wyliczyć, ile faktycznie wyniosłyby koszty usunięcia wady, w przeliczeniu na to jedno konkretne mieszkanie, ale na pewno nie byłaby to kwota wynosząca 60 tys. zł. Uzasadnienie do tej sprawy jest o wiele bardziej obszerne, niż byliśmy to w stanie opisać. Wyrok w tej sprawnie nie jest prawomocny.