Ciechanowskie koszary do kupienia za ponad 22 mln zł

W najbliższy czwartek (21 sierpnia) w Biurze Agencji Mienia Wojskowego w Warszawie odbędzie się przetarg na sprzedaż ciechanowskich koszar. Cena wywoławcza wynosi ponad 22 mln zł.

Mieszczące się przy ulicy Wojska Polskiego 54 w Ciechanowie koszary to kompleks o powierzchni blisko 38 ha, na którym znajdują się 84 budynki. Część nieruchomości została wpisana do rejestru zabytków. Do końca grudnia 2010 roku stacjonował tam 1. Ciechanowski Pułk Artylerii im. Marszałka Józefa Piłsudskiego. W kwietniu 2011 roku tereny po byłej jednostce wojskowej weszły do zasobów Agencji Mienia Wojskowego, która podjęła decyzję o zbyciu nieruchomości w drodze przetargu.

Pierwsze podejście już w czwartek. O godzinie 11:00 w Biurze Agencji Mienia Wojskowego przy ul. Nowowiejskiej 26 A w Warszawie rozpocznie się I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż ciechanowskich koszar. Cena wywoławcza wynosi 22.200.000 zł. Warunkiem przystąpienia do przetargu będzie wpłacenie wadium w wysokości 2 mln zł. Co ważne od ceny części nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków zostanie udzielona bonifikata w wysokości 50 %.

Na temat szczegółów przetargu rozmawialiśmy z rzecznikiem prasowym Agencja Mienia Wojskowego - Małgorzatą Golińską:

CiechanówInaczej.pl: Dlaczego dopiero teraz ogłoszony został przetarg na sprzedaż ciechanowskich koszar?

Małgorzata Golińska: - Teren po byłej jednostce wojskowej w Ciechanowie trafił do zasobu Agencji Mienia Wojskowego 20 kwietnia 2011 roku. AMW niezwłocznie zajęła się regulowaniem stanu formalno-prawnego, w kwietniu 2012 roku wygaszono trwały zarząd MON nad terenem nieruchomości, a AMW stała się właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej. Średnio przygotowanie procedury przetargowej przy zachowaniu wszystkich ustawowych terminów oraz sporządzenie operatu szacunkowego trwa od 1 do 1,5 roku. W przypadku nieruchomości zabytkowych konieczne jest również ustalenie wielu kwestii i wytycznych z konserwatorem zabytków.

Czy jest szansa na rozstrzygnięcie przetargu w pierwszym podejściu? Jak wynika z Państwa doświadczenia w tego typu sytuacjach?

- Jest kilka czynników które mogą zdecydować o tym, że licytacja zakończy się wynik pozytywnym przy pierwszym przetargu.  Najczęściej udaje się szybko znaleźć nabywcę w przypadku bardzo atrakcyjnych nieruchomości, położonych np. w dużych miastach, które mają  uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istotną kwestią jest również wielkość nieruchomości oraz jej cena – najlepiej sprzedają się nieruchomości do 2 mln złotych. Jest to związane często z koniecznością uzyskiwania kredytu bankowego pod inwestycję i dość rygorystyczną polityką banków w tym zakresie. Inwestorzy często starają się więc kupować nieruchomości za własnych środków, które - siłą rzeczy - bywają (szczególnie w czasach kryzysu) ograniczone. Istotną kwestią jest również wpis nieruchomości do rejestru zabytków – z jednej strony przysługująca wówczas 50% bonifikata od wylicytowanej kwoty jest zachętą dla przyszłego właściciela, z drugiej jednak nabywca musi liczyć się z ograniczeniami, np. wytycznymi konserwatora zabytków, których jest zobowiązany przestrzegać. Z doświadczeń AMW wynika, że nie ma nieruchomości, której nie uda się sprzedać. Często jest to jednak kwestia odpowiednio długiej i aktywnej ekspozycji na rynku. Przykładem może być tutaj np. kilkuletnia historia sprzedaży Twierdzy Modlin, która wreszcie znalazła nowego właściciela w ubiegłym roku (2013) w dziewiątym – licząc od początku - przetargu.

W ogłoszeniu czytamy, że "od ceny części nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków zostanie udzielona bonifikata w wysokości 50 %". Jak będzie wyglądało to w praktyce i jakiej części dotyczy bonifikata?

- Przetarg na sprzedaż dawnych wojskowych koszarów odbędzie się 21 sierpnia br. w Biurze Agencji Mienia Wojskowego przy ul. Nowowiejskiej 26 A w Warszawie. Cena wywoławcza to 22 mln 200 tys. złotych. Zwycięzcy przetargu przysługiwać będzie  50% bonifikata od wylicytowanej kwoty od części nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Wartość tej części zabytkowej stanowi łącznie 91,19% wartości całej nieruchomości. Oznacza to w największym skrócie, że przyszły właściciel zapłaci połowę w wylicytowanej kwoty niemal od całej nieruchomości (bo obszar zabytkowy to 91,19 % nieruchomości).

Czy prawdą jest, że wystąpiliście Państwo o sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów? W związku z tym jakie w założeniu miałyby mieć przeznaczenie tereny koszar?

- Teren nieruchomości nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Agencja Mienia Wojskowego w Warszawie, pismem 30 kwietnia 2012 roku, wniosła o zmianę ustaleń dla nieruchomości w obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego i jej przeznaczenie pod:

- wielofunkcyjne tereny usługowo – produkcyjne (tereny usytuowane w zachodniej części nieruchomości),

- wielofunkcyjne tereny pod zabudowę, np. usługi z zakresu administracji i finansów, usługi oświaty, usługi nieuciążliwe z zakresu kultury, wystawiennictwa, administracji, finansów, zamieszkania zbiorowego i usług turystycznych (centralna część nieruchomości);

- wielofunkcyjne tereny pod zabudowę, np. mieszkaniową jedno- i wielorodzinną z usługami, usług komercyjnych z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży do i powyżej 2000 m2 (tereny w północnej części nieruchomości, niezabudowane).

Rada Miasta Ciechanów podjęła Uchwałę nr 228/XIX/2012 z dnia 31 maja 2012 roku, w sprawie przystąpienia do zmiany „Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Ciechanów”.

Czy wobec ewentualnego braku chętnych na zakup całości koszar, istnieje możliwość podzielenia nieruchomości na mniejsze części i sprzedaż ich oddzielnie różnym podmiotom? Bierzecie Państwo w ogóle taką możliwość pod uwagę?

- W przypadku negatywnego rozstrzygnięcia przetargu na sprzedaż całego kompleksu w jednej pozycji, Agencja podejmie się podzielenia jego terenu na trzy części zgodnie z ich funkcjami użytkowymi. Możliwe jest więc również takie rozstrzygnięcie w kolejnych licytacjach, które wyłonią różnych właścicieli poszczególnych działek.